中古屋翻新全解析：老屋翻新費用怎麼抓？翻新流程如何進行？

一、老屋翻新流程，5 大工程介紹！
老屋翻新工程（一）：保護工程
老屋翻新工程（二）：拆除工程
老屋翻新工程（三）：基礎工程
老屋翻新工程（四）：裝潢工程
老屋翻新工程（五）：家具更新
二、老屋翻新找統包，裝潢上需要注意什麼？！
統包工程注意事項（一）：統包服務項目包含什麼？
統包工程注意事項（二）：統包優點？
統包工程注意事項（三）：統包缺點？
統包工程注意事項（四）：如何找統包公司
統包工程注意事項（五）：合約審閱流程與重點
三、老屋翻新費用，如何分配裝修預算？
四、老屋翻新的 2 大重點，教你延長居住年限！
老屋翻新重點（一）：基礎工程最重要
老屋翻新重點（二）：結構工程要申報

中古屋一向是市場上熱門的標的，與新屋相比價格較低加上周圍通常開發較完全，不論是用來自住，或是作為投資都是較為親民的選擇，但房屋的屋齡一拉長，便容易有安全上的疑慮，要如何將老屋改造成自己心儀的樣子，又要如何延長居住年限？以下將帶您了解老屋翻新流程、費用，以及兩點注意事項。

一、老屋翻新流程，5 大工程介紹！

老屋在翻新前會先審視整體屋況，區分需要施作的工程範圍和維持現有結構的範圍，做部分的保護工程，並在基礎工程上做檢查與相對應的補強，包含各式水電管線、泥作工程，接著便可以重新設計中古屋的格局與隔間規劃，做進一步的裝潢設計及工程，最後再補上各式家具與軟性工程，便可以大功告成，以下將拆解各階段工程，並介紹各工程的注意事項和細節：

老屋翻新工程（一）：保護工程

保護工程是老屋翻修前的重要步驟，因為大多的中古屋整修工程不會做整屋的施工，故保護那些在施工範圍外的區域便至關重要，保護工程的施作區域集中在室內的私人空間，主要保護施工動線、其他已完成施工或是不在施工範圍內的裝潢，避免傷害、污漬及施工留下的粉塵，具體方法像家具或已完成的裝潢常用膠帶、塑膠袋或 PP 板包覆，施工動線像門框、牆或地板則常用 PP 板、防潮布或軟性泡棉保護；而若翻修的中古屋物件是社區大樓內，則還需要做公共區域的保護工程，包括電梯、走道等等，詳細範圍和方法會根據不同社區管委會規定而有所不同。

老屋翻新工程（二）：拆除工程

做好保護工程後，下一步便是要拆除不要的老屋舊有裝潢、家具、隔間等等，而中古屋常常面臨的一些基礎工程漏洞，像漏水、管線、結構問題等，都是表面上看不出來，必須做拆除工程才能進一步檢測的項目。
在做拆除工程前，除了上述的保護工程要做好外，還有兩點注意事項需要提醒大家：

評估房體結構

老屋翻新若有包含任意梁柱、樓板等房屋重要的結構組成，而也有些特定的房屋支撐牆是不能做拆除的，如剪力牆和載重牆，為了確保安全，在做拆除工程前務必請專業的結構鑑定師鑑定。

斷水斷電斷瓦斯

在正式進入拆除工程前，也務必記得將房屋的水、電和瓦斯斷開，並確保管線的安全，以免發生危險，而若施工現場有用電需求，請另接臨時用電線路使用。

老屋翻新工程（三）：基礎工程

完成拆除後，接著便可進行中古屋基礎工程的修復施工，基礎工程可以說是老屋翻新中最重要的一個部分，老屋的屋齡越長，通常其工程的複雜度和難度會越高，而老屋翻修的基礎工程之中又有兩項重點項目：

水電工程

中古屋翻修的水電工程非常多元，除了表面上明顯的水電問題，常見包含漏水、壁癌、排水管阻塞、插頭新增，或是安培數申請增加，另外，因為電線和管線都容易有老化問題，為確保居住的安全性，若物件屋齡超過 20 年以上，建議也必須做水電的翻新，包含管線重建或重拉電路等，不僅能延長房屋的居住年限，也能讓配管配電更符合新裝潢的規劃。

泥作工程

泥作工程指的是對房屋牆體、地板等與水泥石材相關的施作工程，包含粉刷打底、隔牆和貼地磚，泥作工程能為老屋翻新打好基礎，加強老屋結構穩定性和強度，而在做中古屋泥作工程時，有兩點注意事項：
- 防水施作
  防水工程是泥作中很重要的一部分，在房屋的牆體、屋頂等地方都應該做 2-3 層的防水層，並做好防水測試；門窗周遭的縫隙也必須確實的補土，才能阻止漏水漏音問題的發生。
- 確保水平
  在做地板泥作工程時，因為中古屋有一定的屋齡，地板可能因家具受力不均或是其他原因造成局部不平整，因此在貼地磚之前，必須確實補土確保地板水平。

老屋翻新工程（四）：裝潢工程

老屋裝潢的部分可以根據自身的需求，做整體或是局部的設計，裝潢內容包含木作、油漆、隔間、系統櫃等等，要注意若沒有選擇在基礎工程做水電的翻新，在室內設計時就需要將舊有的管線、電路等因素納入考量，而裝潢工程因為施作範圍不同，同時設計費用也比較有起伏，因此相較於基礎工程，較能控制預算。

老屋翻新工程（五）：家具更新

完成裝潢工程後，就可以將家具和軟件裝飾補齊，包含窗簾、燈具、家電等，接著進行清潔收邊，以及細部的調整，最後驗收完成就可以準備入住了！

二、老屋翻新找統包，裝潢上需要注意什麼？

老屋若是要成功升級，裝潢工程就會是最重要的一步。裝潢可以分成兩種方式，找設計公司或是找裝潢統包工程行，統包不負責室內設計，而是作為所有工程的管理協調者，甚至包含採購的功能。

統包廠商會有一位主責的工頭，業主就只需要跟這一位工頭連絡，換句話說，統包工頭集中管理和簡化流程，讓業主更省心省力，以下將逐一介紹統包工程需要注意的大小事。

統包工程注意事項（一）：統包服務項目包含什麼？

俗話說術業有專攻，師傅們並不是萬能的，每一個師傅在行的種類都不一樣，例如水電師傅不一定會做泥作，因此找統包公司，就可以一次找到各種不同專業的師傅為業主服務。

統包具體來說到底包含了什麼呢？基本上從一間全空、老舊的中古屋，到整理到可以放入傢俱之前，都是統包團隊負責的空間，這包含了泥作、隔間、水電、管線、磁磚、木作、窗戶、地板、天花板裝潢、廚房等工程。

統包工程注意事項（二）：統包優點

化繁為簡：統包最大的優勢就是一次解決所有工程，業主不用擔心要找各式各樣的工程團隊，所有工作由統包公司的團隊一次負責，從規劃、施工、材料購買、後期保固等，方便省力。此外，統包公司的不同工種工班彼此熟悉，比如隔間師傅完成工作後，泥作師傅能無縫接續施工，有效避免工序間的衝突，確保整個裝修過程順利進行。
省錢：若是自身對裝潢很有概念、知道自己要什麼，覺得不需要尋找設計師做規劃的業主就很適合找統包工程作業，因為就不需要支付設計公司昂貴的「設計費」，這包括：車馬費、丈量費3D製圖費、監工費等。找統包通常就只收工程款，因此可以使裝潢總體費用較為便宜，可以把預算留給裝潢的材料。
省時間因為有一位專門的管理員為業主監督各個工程的進度，因此裝修週期相對短，且業主不必事事留意，可以減少業主的負擔。

統包工程注意事項（三）：統包缺點

無法自由選擇：由於統包公司都已經有固定的合作工班，並且都是整套服務出售，沒辦法讓業主無法自己決定特定工程要由誰負責、處理，無法滿足客製化需求，因此自由度較低，例如業主不能指定要自己認識的磁磚師傅介入整個統包工程。
風格大眾化：有些統包公司也有自己畫設計圖的能力，但設計出的裝潢風格可能較為呆板、大眾，無法針對每一個人的需求做客製化。並且統包較無法站在使用者的角度，設計師的規劃較為全面。
成果可能有落差：普遍上統包工程多是靠業主口述給統包團隊想像中的裝潢爲什麼樣子，沒有可以一個準確的設計3D設計圖，因此做出來的成果可能會與想像的有落差。若是在網路上找到參考用的設計軟圖，有可能統包公司無法一比一的完整複製貼上，因為會有原本的水電管線長度不夠或是技術不足難以實現等現實因素考量。

統包工程注意事項（四）：如何找統包公司

好的統包團隊可以帶你上天堂，但不負責任的統包廠商會讓業主置身於地獄中。為了避免花錢後後悔不如當初找設計師處理的情況，我們為業主提供幾項挑選統包團隊的原則和流程：

查閱評價：選擇口碑良好、有口碑的統包團隊，通常有經驗的統包團隊施作的工程會較有品質。
施工方式詳細交代：即使施工方式依照不同師父而有所不同，建議大家可以多詢問施工的方式，避免產生期望落差，以下舉幾個常見的例子：

排水管要用粗、厚，日後才不會容易阻塞並且有流水的聲音
暗管改明管，日後要維修才不用多花一筆錢鑿開牆面或是找不到水管
事先估算日常家電會有什麼，並且要注意多配置插座、重電位置要選好
事磁磚要注意是否有貼歪、浮起、龜裂的問題

統包工程注意事項（五）：合約審閱流程與重點

與工程團隊溝通好後，接下來就要簽合約，要注意審閱合約是否有不合理的地方，並確認涵蓋以下內容：

確認施工範圍：確保合約中涵蓋了所有必要的施工範圍及預計完工時間。這包括工程的具體細節，以及任何特殊要求或條件。
確認施工材料：要求詳細列舉所有施作品項的品牌、規格、價格：清楚地知道選用什麼材料，並了解為何選此材料，並且在每一次進裝潢材料時，都要拍照佐證，才知道是用對的材料、正確的規格。
要求指定現場工頭監工、並且邊做邊驗收：指定一名可以信賴的負責人，並且定期驗收工程進度、狀況，免得一次做完後才驗收，卻發現出了問題卻來不及改正。
付款條件：選擇按照工程進度付款，可將工程分為四期，最後一期驗收後再交清尾款，並且要確認除非業主追加施作項目，統包商不可以隨意追加金額。
賠償金：建議可加入賠款條件在合約當中，若統包商未於合約工期完工，則需要繳交每日賠償金，金額為總工程款千分之。
保固期：約定一定期限的保固期，保固內容不含人為及自然因素造成之損耗，如果因為施工不當或產品品質不佳造成的損耗，則可以在合約內訂出保固內容，且雙方同意不以保固期為扣押工程款之理由。

四、老屋翻新的 2 大重點，教你延長居住年限！

除了上述有關老屋翻新流程與費用相關的資訊外，這邊也幫大家統整了 2 點重要的注意事項：

老屋翻新重點（一）：基礎工程最重要

基礎工程相當於房屋安全的地基，老屋因為有一定的屋齡，電線、水管和建材都容易有老化的現象，可能現階段看不出有明顯的問題，但時間一長就可能造成管線破裂、壁癌，甚至電線短路走火，便會直接危及居住安全，因此建議大家在基礎工程上千萬不要為了省錢而只解決表面上的問題，一定要請專業的水電師傅仔細評估後再行施工！

老屋翻新重點（二）：結構工程要申報

在老屋翻新時，常常會改變房屋的格局，如若施工範圍涉及到房屋本身結構的更動（包含天花板、牆面等），不僅要請專業的結構鑑定師評估，也必須符合建築物室內裝修管理辦法的規定進行申報，才不會讓新買的房子不小心變成違建！詳細規定可以參考以下連結：建築物室內裝修管理辦法

購買中古屋進行翻修，就是希望能用較低的價格門檻，打造屬於自己的房屋格局，但要提醒大家，在老屋翻新時，安全永遠是第一考量，唯有鞏固房屋的安全性和穩定性，才能延長房屋的居住年限。

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